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简述“房地一体”原则--朱珠(实习)律师

浏览数量:5     作者:本站编辑     发布时间: 2020-07-07      来源:本站

律师要始终做中国特色社会主义的法律工作者、经济社会又好又快发展的服务者、当事人合法权益的维护者、社会公平正义的保障者、社会和谐稳定的促进者。


随着城市建设的不断发展,许多城市毗邻的农村集体建设用地的使用价值大大提升,此类纠纷也频频发生,京师济南为了促进青年律师对此类案件的熟练度和专业性,于2020年7月3日下午两点,举办“PPT法律知识培训讲座”活动,本周的实习律师之星为朱珠(实习)律师,讲座主题为“简述‘房地一体’原则”。

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一、什么是“房地一体”?

在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原则”,通俗的说就是“房随地走、地随房走”,从常理上看,房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。

房地一体原则体现在三个层面:

一、房地一并抵押原则

《中华人民共和国担保法》

第三十六条 设定抵押时房屋与土地使用权间的关系

以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

《城市土地管理法》

第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十二条 房地产抵押关系

以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

二、房地一并查封原则

最高人民法院、国土资源2113部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2014年2月)

第六条  土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的,人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的,查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2014年10月)

    第二十三条 

    查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

三、房地一并处置原则

《中华人民共和国物权法》

第一百四十六条 建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

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二、房地一体的例外

(一)划拔土地上及其建筑物

    根据物权法第8条的规定:房地产抵押权一经设定,抵押标的物即自动涵括了设定抵押时的建筑物所有权及土地使用权的全部价值。

    但根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》的规定:抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。

从而导致划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时,抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

(二)土地租赁中的房地分离

    根据《土地管理法实施条例》第29条第2项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章之规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》,出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用,国有土地也可由政府直接出租给他人使用。

    承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体的局面出现。

(三)物权法第142条但书所指的房地分离。

    《物权法》第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”该条但书中对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的,按房地分属不同的民事主体处理。实践中,该种情形主要发生于:

     (1)该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人,但为逃避税收等没有办理变更手续,地上建筑物实际上是由他人受让土地后建造的。

      (2)地上建筑物等是建设用地使用权人建造的,但基于与他人设立的其他法律关系,如联建、合资、合作等,按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有。

     (3)建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。

     (4)部分市政基础设施建设中,是通过TOT等方式进行的,政府部门按照特许经营协议的约定,将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方,但并不转让变更土地使用权的权属。那么如果投资方另行增设的地上建筑物、构筑物等,将直接导致地上建筑物与土地在经营期内分离。

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三、案例分析

韩立财与孙江确认合同效力纠纷案

案情简述:

2001年4月22日,韩立财与孙江签订了《房屋买卖契约》,约定:韩立财将自有住房北房四间,包括院内所有物、照明、自来水设备等出售给孙江。韩立财保证房屋等产权没有纠纷,售房款交清后契约正式生效,售房款15000元。契约注明宅基地的四至及面积271.25平方米。双方签名后村委会在契约上签章。在契约签订的当日孙江支付1万元,又于4月28日付5000元,韩立财收到契约款项后向孙江出具了收条。

同日作为乙方的孙江与甲方昌平县崔村镇八家村经济合作社(以下简称:八家村合作社)签订了租赁协议书》,租赁协议约定:买卖租赁房屋由镇政府根据有关规定办理合法手续,同时对现有宅基地使用面积按每年每平方米1.3元的标准收取土地开发管理基金;租赁年限为50年,自2001年4月22日至2051年4月22日止,租赁费用共计17500元,每十年支付3500元;对原有宅基地上的房屋镇土地管理部门和村委会与买卖双方协商解决;租赁协议还约定其他条款。

协议双方在协议签名签章,并由崔村镇土地管理科作为公证单位在租赁协议上签章。孙江按租赁协议约定于当日向八家合作社支付租赁费3500元,涉案房屋及宅基地由孙江使用。2010年1月22日,甲方孙江与乙方唐春芝(案外人)又签订了《宅基地租赁权转让协议书》,孙江自愿将涉案宅基地的租赁权转让给唐春芝,以后的租赁费用由唐春芝向八家合作社支付,唐春芝对涉案房屋进行拆除,后建二层楼房使用至今。2011年5月14日,唐春芝向北京市昌平区崔村镇八家村股份经济合作社缴纳租赁费3500元(租赁费期间2011年4月23日至2020年4月22日)。另查,本案孙江及案外人均不是八家村委会集体组织成员,户籍为城镇居民。

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原告诉求

诉讼请求:

1、确认原告韩立财与被告孙江签订的《房屋买卖契约》无效

2、本案诉讼费用由被告承担

事实与理由:

2001年4月22日,原告本人与被告孙江签订《房屋买卖契约》,原告同意其将所有的位于北京市昌平区崔村镇八家村118号房屋及院落出售给被告孙江,并注明了院落的四至:东至王海祥滴水40cm、西至路中心3米、南至胡同中心1.5米、北至堤坎0.6米。东西长14.92米,南北长18.18米,合计面积271.25平方米,房屋院落为农村宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释等有关规定,原告本人与被告签订的《房屋买卖契约》,以违反了法律、行政法规的强制性规定,协议应属无效,故诉法院,要求依法确双方签订的房屋买卖契约无效。

被告答辩

1、原、被告签订房屋买卖契约,是双方真实意思表示,并不存在欺诈、胁迫、违法的情形,协议自成立时生效;

2、双方签订的房屋买卖契约,未违反法律、法规的强制性规定,虽1999年国办颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,本《通知》是政策性的文件,并非是法律法规强制性的规定,原告仅以《通知》就认定双方签订的房屋买卖契约无效,明显与《合同法》关于合同无效的规定不符。

另外《土地管理法》并未禁止农村房屋买卖、转让。《土地管理法》第62条第4款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。本法未限制农村宅基地及房屋出售的,因此农村房屋是可以买卖的。而本案原告仅处分了其个人合法的房屋所有权,并未处分房屋所依附的宅基地,故房屋买卖契约未违反法律、法规的强制性规定;

3、涉案房屋是原告个人合法财产,其自然享有处分的权利,双方自愿签订房屋买卖契约真实合法有效,不能仅以被告是城镇居民,就认定双方签订的房屋买卖契约无效,无法律依据。

2001年4月28日,双方签订的房屋买卖契约的同时,被告本人就房屋宅基地使用权,与被告八家村委会村集体组织签订了宅基地租赁协议,且依约向村集体交纳了房屋宅基地的租赁费,作为被告八家村委会对被告本人使用涉案宅基地是知情并同意的,不存在侵害村集体经济组织的权益。虽双方签订房屋买卖契约未审批登记,但根据《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办物权登记的,不影响合同效力。另外本案原告在该村还有一处宅基地使用,根据《土地管理法》第六十二条规定规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。

如法院认定本案房屋买卖契约无效,势必被告需返还涉案房屋及宅基地,那原告家庭有两处宅基地了,明显违反了国家的土地管理法的规定。2010年被告本人经村集体组织同意,已将涉案房屋及宅基地一并转让给案外唐春芝,并对原告原有的房屋已拆除,其新建了两层楼房使用居住。故被告本人已不能返还涉案房屋,再说原告在双方契约履行15年后起诉,要求确认房屋买卖契约无效,超诉讼时效并严重侵害了被告及他人的权益,原告诉求不应受保护。原告以涉案房屋有可能被拆迁,非法收回已出卖的房屋和宅基地为目的,也不应受法律支持。如确认合同无效,势必违反公平原则,也明显违背了诚实守信的基本法律原则。请求法院驳回原告诉求。


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四、法院裁定

本院认为:

本案涉及到农村宅基地使用的法律行政法规的规定,目前我国农村宅基地使用权人,应当是农村集体组织的成员享有,并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,“禁止城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。本案房屋使用的土地性质,为八家村村集体所有的宅基地用地,该宅基地原合法使用权证登记为原告韩立财家庭。于2001年4月,原告韩立财与被告孙江签订房屋买卖契约,将房及宅基地一并有偿转让给被告孙江。依据我国关于农村宅基地系列管理法律行政法规的规定,农村宅基地使用权是基于农村集体组织成员的权利,非本村集体组织成员无权取得村集体宅基地的使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。第三款规定了“农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准”。而本案被告孙江并非是被告八家村合作社村集体组织成员,其不享有村集体宅基地使用权。本院根据物权法房地一体原则,认为原告韩立财与被告孙江签订房屋买卖契约,即转让房屋,同时也转让房屋依附的宅基地的使用权。因此认定双方签订的房屋买卖契约,以违反了国家现行关于农村土地管理法律行政法规的强制性规定,应当认定房屋买卖契约无效,双方的行为不受法律保护。

本案系合同效力之诉,根据我国合同法第五十六条规定“无效合同自始无效,不具有法律约束力”。无效合同不受诉讼时效的限制,故关于被告孙江辩称,本案已超诉讼时效的意见,本院不予采信。

关于被告孙江辩称意见,认为房屋买卖契约有被告八家村委会签章,及与八家村经济合作社签订的涉案宅基地租赁协议书,并有镇级政府相关部门签章,且涉案宅基地的租赁协议已依约,支付协议款项,上述事实证明被告孙江及案外人房屋买卖是有效的。

本院认为:

被告孙江与被告八家村合作社签订涉案宅基地的租赁协议,并不能证明被告孙江已取得宅基地的使用权,依据我国土地管理法有关农村宅基地审核、审批的法律规定,被告孙江不是被告八家村委会集体组织成员,是不具有取得农村集体宅基地使用权的,再者农村宅基地由县级以上人民政府审批,并核发宅基地使用权证,而被告八家村村委会未依土地管理法的程序收回原告韩立财的宅基地,因此被告孙江与八家村合作社签订涉案宅基地50年的租赁协议,于法无据,不受法律保护,对被告孙江辩称意见,本院不予采纳。

关于涉案房屋和宅基地由被告孙江已转让案外人唐春芝并由其拆建为二层楼房,如原告韩立财与被告孙江签订房屋买卖契约确认无效后,适用返还原则时,涉案案外人权利,应一并处理。但根据原告的诉求,只提出确认与被告孙江签订的房屋买卖契约无效,并未要求返还房屋及宅基地,并未涉及案外人的权利,关于案外人权利可以另诉处理。本院认为,原告韩立财诉求确认双方签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求,案件事实清楚,于法有据,应予支持。

裁判结果:

确认原告韩立财与被告孙江签订房屋买卖契约无效。

案件受理费七十元,由原告韩立财负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,按对方当事人人数提交副本,并交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。



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