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农村宅基地房屋赠与纠纷解析—刘晶

浏览数量:2     作者:本站编辑     发布时间: 2020-06-22      来源:本站

 一、摘要

伴随着城镇与农村的融合发展,宅基地房屋的纠纷也随之增多,实践中,村民取得宅基地的方式有土地改革分配房屋、继承房屋遗产、合法审批建房、购买房屋以及获取赠与房产等形式,而因为国情体制的特殊性,公民所建的宅基地房屋可能历经新中国成立初期、人民公社时期、改革开放初期和城镇化进程加快发展时期四个阶段,因此在处理宅基地房屋纠纷时,需要理清取得宅基地房屋的形成时间、取得方式、是否属于家庭共有财产等事实,方能对接下来的办案提供有效的帮助。

本案以改革开放时期审批建设的宅基地房屋作为争议标的物,该房屋未办理宅基地使用权证及房屋所有权证,历经审批建设、家庭成员分家、房屋赠与三个阶段变更不同的宅基地使用权人及房屋所有权人,在房屋赠与阶段产生纠纷,以此诉于法院,较有典型的代表意义。

二、案情

原告宋小妹(委托人),被告宋大哥、宋大姐、宋二姐、宋三姐,另有宋二哥(诉讼时已去世),六人之间系同胞兄弟姐妹,涉案宅基地房屋系其父于1978年审批建设的八间房屋之四,其母已去世多年,房屋建成时,除原告宋小妹未成年,宋大姐已婚,其余均已成年并参加工作。1979年,宋父主持分家(未留存分家单),按照当时的传统、地方习俗,分家将八间房屋东四间分给长子宋大哥,供其结婚成家,西四间分给次子宋二哥,因宋二哥残疾,由宋父及女儿们共同居住并照顾,此后宋二姐、三姐相继出嫁,宋小妹招婿入赘,宋二哥未婚无子,宋父1990年去世后转由宋小妹照顾宋二哥。

2005年1月18日,宋二哥在证人仇甲、仇乙的见证下,亲自手写《协议书》一份,协议表示“我常年体弱多病,身体不能自理,全靠宋小妹赡养,因考虑到自己身体状况及晚年的生活没有保障,我同意把我现住的四间旧房无偿送给宋小妹,折抵晚年赡养生活问题,立字为凭,房权永归宋小妹所有”,宋二哥、宋大姐、二姐、三姐、小妹及见证人均签字捺印。

协议签订后至2016年11月15日宋二哥去世,涉案房屋一直未办理土地使用权证及房屋所有权证,宋大哥不久后抢占涉案房屋,宋小妹与四被告就房屋问题协商未果,于2017年7月诉于青岛市即墨区人民法院,要求涉案房屋归自己所有。一审判决认为本案焦点问题为涉案房屋所有权问题,涉案房屋系宋父以自己名义依申请建造,亦无书面证据证明分家的事实,根据《物权法》之相关规定,宋二哥无权处分涉案房屋,依此驳回宋小妹诉讼请求。经代理人认真研究,一审判决存在认定事实不清,适用法律错误的情况,依法提起上诉,经过多次开庭,据理力争,二审判决认定宋二哥系涉案房屋所有权人,有权将房屋赠与宋小妹,判决支持其上诉请求,房屋归宋小妹。

一审、二审总结的案件焦点均为宋二哥是否取得涉案房屋的所有权,基于焦点问题与客观事实分析,本案与一般宅基地房屋纠纷的难点在于:第一,宋父审批建造房屋时仅有宅基地审批手续,无权属证书;第二,宋家分家时未留存书面分家单,宋二哥是否取得涉案房屋所有权没有直接证据佐证;第三,宋二哥亦未将房屋登记在自己名下办理产权证,以上三点极大增加本案胜诉的难度。如何解决上述事实问题,确认涉案房屋属于宋二哥所有成为代理此案的关键之处,另外,该案判决引用《物权法》规定也成为取胜的绊脚石,选择合适的法律规定也变得尤为重要。

三、分析

条理清晰明确的案件事实有助于选择合适的法律规定,而选对了正确的法律规定更是如虎添翼,为胜诉增加筹码。

本案中,基于涉案房屋产权所有不清晰的情况,需要从侧面全方位探寻证据还原房屋归属问题,从细节出发,结合案件当事人的行为及周边事实从而形成完整的证据链条,证明涉案房屋已由宋二哥取得的事实。

(一)宋大哥以实际行为表明分家协议的具体内容,即其分得涉案房屋的东临肆间房,宋二哥分得涉案房屋。

经代理人调查,宋大哥在分得涉案房屋的东四间后即与村内邻居办理房屋置换,该邻居所办的集体土地使用证宗地图中明确登记,东侧使用人为宋二哥,并标注宗地代码号,集体土地使用证的颁发机构是即墨市国土资源局。结合该邻居的土地使用证登记内容及宋大哥的换房行为可见,当年的分家事实及内容是真实存在的,八间房屋分别由宋大哥、宋二哥分得所有,分家协议已经实际履行完毕。

(二)宋大姐、二姐、三姐三人通过在赠与协议上签字捺印的行不仅表示对赠与协议的认可,亦可证明如下内容:

1、承认房屋归宋二哥个人所有的事实,直接证明三人认可当年分家的内容,即宋二哥取得涉案房屋的事实;

2、认可宋二哥处分自己财产,并对该赠与协议没有争议,对宋二哥的处分行为是知情并支持的,均同意由宋小妹拥有涉案房屋;

(三)涉案房屋归宋二哥个人所有是众所周知的事实,且经村委会证明认可。

1.村委会曾向国土资源局出具证明。

该房屋经分家后归于宋二哥所有的事实是村委会知晓并认可的。宋二哥曾于2008年申请办理集体土地使用权证,村委出具证明一份:兹证明我村村民宋二哥,因集体土地使用证不慎丢失,希望给办理补发手续,并加盖村委会的公章。

2.村委与宋二哥签署的拆迁合同明确登记产权人为宋二哥。

该村曾计划于2005年进行房屋拆迁安置,在计划推进过程中,于2005年12月28日与被征收人宋二哥签署《房屋拆迁安置补偿方案及合同书一份》,该合同第二章:房屋拆迁安置补偿合同条款第一条、第二条明确记载:乙方在拆迁范围内有房屋四间,乙方有正式户口1人,应安置人口一人,分别是户主:宋二哥,被拆迁房屋的产权属于宋二哥、宋小妹,村委与宋二哥分别在合同首尾两页签字盖章,并加盖骑缝章。

需要注意的是,宋二哥书写的赠与协议是2005年1月18日,并将该协议向村委会进行备案,到2005年年底拆迁的时候,村委会通过对拆迁协议盖章的行为不仅认可该房屋属于宋二哥个人所有,更是同意拆迁后房屋产权归宋小妹、宋二哥共同所有的事实。

上述拆迁协议的真实性已被肯定,虽然协议未实际履行,但能直接证明涉案房屋归宋二哥个人所的事实。

如前所述,宋二哥已经实际取得涉案房屋的所有权,其作为完全民事行为能力人,在未受胁迫、欺诈的情况下有权根据《合同法》规定签订赠与合同,可以处置归其个人所有的合法财产。

(四)结合案件关键时间点引用合适的法律规定支持原告的诉求,以获得有利的判决结果。

一审判决引用《物权法》规定,驳回原告诉讼请求,而《物权法》于2007年10月1日正式实施,根据法不溯及既往的原则,原审判决引用《物权法》第九条认定宋二哥非涉案房屋所有权人系适用法律错误。

首先、宋二哥在分家时即取得房屋所有权。

分家是对家庭成员共有财产的分割处理,1979年分家时,家庭成员对宋大哥、宋二哥各分得四间房屋的事实没有争议,该事实通过宋大哥分家后换房并办证、宋大姐、二姐、三姐、小妹在赠与协议上签字捺印、村委会出具相关证明及与宋二哥签署的《拆迁协议》等证据组成的证据链条可证明宋二哥已经取得房屋所有权。

其次,宋二哥在分得房屋后一直在此居住,根据《民法通则》第七十二条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

此外,宋二哥已经是涉案房屋的实际所有权人,按照当时的法律规定,已经合法取得房屋所有权,是否办理登记手续并不影响其取得房屋所有权的有效性、合法性,宋二哥更是有权对其个人合法财产进行处分。

最后,赠与协议合法有效、并已实际履行。

本案《协议书》签订的时间为2005年1月18日,根据《合同法》第一百八十五条规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同”,结合《民法通则》第72条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”,此外,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第128条规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。” 

宋二哥在世时,因身有残疾,未曾结婚生育,宋小妹作为其监护人,恪尽职守,日复一日不懈怠的进行照顾,代理人在一审中提交同村村民的证人证言为此作证,宋小妹已经实际占有和使用房屋,本案的赠与合同有效,但一审审判决引用《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记、发生效力,未经登记,不发生效力”以此认定宋二哥非房屋所有权人,无权对涉案房屋进行处分显然系适用法律错误。

四、办案总结

在司法实践中,农村宅基地房屋的矛盾较为突出,继承、赠与、拆迁在农村社会中也比较普遍。本案就是赠与纠纷的典型案例。本案争议焦点主要是农村宅基地房屋所有权在赠与中的认定与处理问题。

对本案的处理,首先要明确宋二哥是否是涉案房屋的权利人,在缺少关键登记材料的基础下,如何做好取证、举证工作尤为重要;其次是确认赠与协议的效力,排除协议无效的情况,以上是代理本案的一个基本思路,代理人通过严谨的代理思路与逻辑分析,选取合适的法律规定,维护了当事人的合法权益,获得好评。

律师简介

刘晶律师,现就职于北京京师(济南)律师事务所。法律功底扎实,思维清晰、逻辑严谨,处事大胆干练,有良好的组织协调能力和人际沟通能力。作为一名青年女律师,审慎而不软弱;沉着却不寡言,具有开拓创新、积极进取的年轻优势。 

业务专长:执业多年来,精通于公司法律事务、合同纠纷、建筑工程法律事务、民商事诉讼业务、商事仲裁事务、行政诉讼。现担任山东海岱园林集团有限公司、山东赫普医疗技术有限公司、山东金氏红高粱酒业有限公司等多家企业法律顾问。 

刘晶律师在执业过程中,不断学习新法律法规,丰富自己的业务知识,对当事人委托的每一项法律事务,总是事必躬亲,一丝不苟,严谨缜密、兢兢业业、认真负责、当机立断的工作作风,不但深受委托人的好评,也得到对方当事人的称赞。   

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