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执行异议之诉案件中登记在被执行人名下的房产如何才能排除法院的强制执行?|京师案

浏览数量:3     作者:本站编辑     发布时间: 2018-08-02      来源:本站

天成公司分别于2013年和2014年向典当行借款共计800万元,为担保该典当借款,天成公司以其名下的6套房产做抵押,并办理抵押登记。天成公司到期未还款,典当行起诉至人民法院,后法院作出民事判决书,判决天成公司偿还原告的典当借款及利息和综合费等,同时判决典当行对天成公司6套房产享有抵押权。后天成公司拒不按照生效判决履行义务,典当行向人民法院申请强制执行。执行中,案外人吕某以全款购买其中一套房产并已实际入住为由提出执行异议,人民法院经审查后作出执行裁定书中止涉案房屋的执行,并释明典当行可以在收到执行裁定书15日内提出执行异议之诉,后典当行提出申请执行人执行异议之诉,诉讼中,典当行与天成公司达成和解,后典当行申请人民法院撤诉。

执行异议之诉定义、分类和诉讼主体资格如何确定

1、执行异议之诉的定义:根据民事诉讼法第二百二十七条规定,案外人、当事人对执行异议裁定不服,自裁定送达之日起十五日内向强制执行人民法院提起执行异议之诉。

2、执行异议之诉分为两类:(1)申请执行人执行异议之诉;(2)案外人执行异议之诉。

3、执行异议之诉案件中诉讼主体资格如何确定:
(1)案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的,被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人。

(2)申请执行人提起执行异议之诉的,以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的,以案外人和被执行人为共同被告;被执行人不反对申请执行人主张的,可以列被执行人为第三人。

执行异议之诉中涉及不动产为执行标的相关法律规定

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第17条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第27条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。

第28条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

执行异议之诉中涉及不动产为执行标的的裁判要点总结

1、对于申请执行人来说,为了防止案外人与被执行人恶意串通、规避执行,要严格把握案外人执行异议成立的规定要件。

在申请执行时,应请求法院审查相关证据材料,确定如下事实:(1)买受人是否全部付清价款;(2)是否存在证据证明买受人付清价款的具体时间;(3)买受人是否实际占有;(4)买受人对未办理过户登记手续是否存在过错。

2、对于买受人(案外人)而言,若其所购房产非因自身原因被查封,该如何维权?根据法律规定,就非因买受人原因导致房屋被查封如何救济的问题,可采取如下解决思路:

第一,最有效的救济途径就是以案外人异议的程序向法院提出申请。需要注意的是,买受人要能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕,价款已全部付清且实际占有,同时,没有取得产权证不是由自己的过错引起。

第二,若是新买的房屋还没有入住,买受人还可以另诉开发商解除购房合同并追究其违约责任。

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,明确案外人异议之诉应满足的条件,案外人在主张权利时要特别注意,认真审查证据。

综上,被执行人将其所有的房屋等需要办理过户的财产出卖给第三人,第三人支付全部价款并实际占有该财产的,即便未办理过户手续,若第三人对此无过错,人民法院不得查封、扣押冻结该财产。

附:登记在被执行人名下的房产,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的最高院类似裁判案例:

一、因买受人自身原因未办理过户登记,不能排除强制执行。

案例一:辽阳县季鑫贸易有限公司与宋杨、辽宁华昇印刷物资经销有限公司与沈阳盛方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【(2016)最高法民申2754号】。

1、关于“案涉房产未能办理过户手续盛方公司是否存在过错的问题”,最高法院认为:“盛方公司认为其已足额依约支付了5000万元购房款,且由于华昇公司的原因没有办理房产过户手续,不仅缺乏充分的证据证明,而且也明显的不符合常理。二审判决认定盛方公司一直怠于按《房屋转让协议》约定行使权利,导致案涉房产直到被一审法院查封前仍未能办理过户手续,存在一定过错,具有充分的事实依据。”

2、关于“二审适用法律是否正确的问题”,最高法院认为:“本案中,案涉房产未能办理过户登记系因盛方公司怠于行使权利所致,即案涉房产属于因买受人自身原因未办理过户登记,盛方公司对此确实存在过错,二审判决依据上述法律规定判决驳回盛方公司的上诉请求,在适用法律上并无不当。”

案例二:杨镇、交通银行股份有限公司海南省分行等申请执行人执行异议之诉民事裁定书【(2016)最高法民申1248号】。

最高法院认为:“杨镇未尽到注意义务,就未获得预售许可的商品房签订商品房预售合同,该预售合同无效系杨镇无法就相应房产进行过户的原因之一,杨镇具有一定的过错。

因此,虽然杨镇实际占有案涉房产并可以提供其已交付房价全款的收据,但因杨镇对于房产不能过户具有过错,因此杨镇的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。

依据以上规定,杨镇对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决适用法律并无不当。”

二、缺乏相应的事实和法律依据,不能阻却强制执行。

案例三:吴淑雅、蔡福英等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书【最高人民法院(2014)民一终字第205号】

最高法院认为:“执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施……吴淑雅在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下,必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件,才能产生阻却执行措施的结果。

根据本案查明的事实,吴淑雅与繁荣公司签订《房产认购协议书》,但并未支付全部价款,也并未实际入住诉争房产。在此情况下,其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施,缺乏相应的事实和法律依据,本院不予支持。”

案例四:中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐团结路支行申请复议案执行裁定书【最高人民法院(2013)执复字第15号】。

最高法院认为:“刘晓芳与大众公司签订购房合同、付清全部购房款和完成涉案房产交付等行为均在新疆高院对涉案房产查封之前。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房产交易中心对刘晓芳和建设银行人民路支行签订的贷款抵押担保合同进行了登记备案,对涉案房产产权属于刘晓芳进行了审查和确认。

刘晓芳在法院查封前交清了购买涉案房产应交付的相关契费和维修基金,且涉案房产自2001年2月27日至今被刘晓芳实际占用。涉案房产虽未办理产权过户手续,但无证据证实刘晓芳存在过错。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定,新疆高院不应继续对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路1号众福苑一期底商1-1-7A门面房采取查封措施。”

案例五:玉溪市商业银行股份有限公司申请赵峰执行人执行异议之诉民事判决书【(2016)最高法民终399号】。

最高法院认为:“本案中赵峰与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前,玉溪商行也无证据证明赵峰存在过错,故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续,但并不影响赵峰依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利,玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立,本院不予支持。” 

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