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如何有效对购买的未过户房产提出执行异议?

浏览数量:40     作者:本站编辑     发布时间: 2019-06-11      来源:本站

      随着房地产市场的高速发展,购房者在购买房屋后有时并不能及时办理房屋过户登记,而根据我国《物权法》第9条、第14条、第28~30条的规定,除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经依法登记,始能发生效力。

     基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因,不动产买受人签订买卖合同之后,往往不能及时进行登记,买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于合同签订后很长一段时间,有的甚至长达十几年。在这期间可能出现一房二卖或者因为出售人的债务承担造成不动产被查封登记,甚至被拍卖,基于此,不动产买受人如果没有在签订、履行购房合同过程中对不动产的购买、交付及过户时间作出详细约定,就可能导致不动产被他人执行的不利后果。

     因此,律师建议购房者在签订购房合同时应谨慎,按照如下步骤签订、履行合同,一旦出现购买的不动产被其他优先债权查封、冻结,进入执行程序的不利后果时,提出执行异议,维护自己的合法权益。

      一、确保自己签订了合法有效的书面买卖合同

     不动产物权的变动实行“债权合意加登记”,即不动产物权的变动前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效,因此,签订合法有效的书面合同是至关重要的。

     二、及时占有房屋

     如前所述,不动产的变更需要以登记为准,登记公示后带来物权变动的效力,但是在未完成公示的前提下,及时占有房屋也是公示的一种形式,虽然与登记相比效力较弱,但也能起到阻却第三方债权执行的效果,此外,占有入住也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。

     三、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款

     鉴于不动产买卖合同所涉金额巨大,当事人之间多约定分期付款,但应按照合同约定的进度支付,尽量不要出现延期付款的情形。

     四、详细约定房屋过户的时间、过程、细节

     从实践中看,能够归责于买受人的原因导致过户被拖延主要有三种情形,一是不动产上有其他优先权利,例如,不动产之上设定有其他人的抵押权登记;二是明知某地限制购房,在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续;三是消极不行使登记权利,有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的。故此,买受人在签订购房合同时应将房屋其他权力情况予以查明并体现在合同内容中,确保自己并未违反购房政策、法律法规,积极行使主张过户的权利。

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