房地产与建筑工程法律事务科普：擅自处理共有房产， 后果很严重！

房地产与建筑工程法律事务科普：处理共有房产，一定要经2/3以上的共有人同意。     

事件回放

     陈某与张某为同母异父的两兄弟，共同拥有某物业，各占1/2产权。2015年1月，他们共同委托某中介公司放盘。次日，买家马某经中介公司介绍，与陈某就该房屋协商签订《房屋买卖合同》。因马某知悉陈某只有该物业的1/2产权，故在签约当天致电张某，张某承诺会在《房屋买卖合同》中补签。但马某依然担心会因张某拒绝签约而遭受损失，故要求陈某签订《承诺书》，约定：若由于张某不签订合同，导致合同无效，陈某向马某双倍返还定金4万元，并赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”其后， 马某与陈某签订合同，并分别向陈某与中介公司各支付2万元作为定金与中介服务费。

     但后来，另一个买家愿意出更高价购买该房屋，张某拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下，马某依约将陈某诉至法院，要求其赔偿损失。

     法院经审查，该房屋为陈某与张某按份共有，《房屋买卖合同》上没有张某的签名确认，且张某拒绝签约，陈某也无法提供张某的委托代理证明，故《房屋买卖合同》无效，但因陈某与马某另外签订《承诺书》，陈某已支付中介服务费2万元，最终法院判决《房屋买卖合同》无效，陈某应当向马某双倍返还定金4万元，并赔偿经济损失2万元。

     我国《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。”

     实践中，在签订合同之前，买家应当知悉房屋的产权情况，了解是否存在共有产权。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者让代理人出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则会令合同存在瑕疵，并有可能导致合同无效。

     为了减少纠纷，消费者要注意买家在购房前，要求业主出示由房地产管理部门提供的产权查册信息，以了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，应当让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的效力；若在签订合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售的，买家可与到场的共有人另行签订协议，约定假如未到场共有人此后不同意出售物业，由现签订合同的共有人承担违约责任（可约定相应的违约金），从而维护自身的合法权益。

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